Hvad dækker en tilstandsrapport – og hvad gør den ikke?
Når du køber bolig, er tilstandsrapporten et af de første dokumenter, du stifter bekendtskab med. Den er udarbejdet af en bygningssagkyndig og beskriver boligens synlige fejl og mangler – og det lyder jo trygt. Men sandheden er, at tilstandsrapporten har en række væsentlige begrænsninger, som mange boligkøbere ikke er klar over, før det er for sent.
I denne artikel gennemgår vi, hvad tilstandsrapporten egentlig dækker, og – mindst lige så vigtigt – hvad den ikke dækker.
Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en skriftlig vurdering af en boligs synlige og tilgængelige bygningsdele. Den udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, som gennemgår ejendommen og registrerer skader og tegn på skader. Rapporten er lovpligtig ved hussalg, og sammen med en ejerskifteforsikring danner den grundlag for sælgers ansvarsfrihed over for visse skjulte fejl og mangler. Hver registrering i rapporten får en farve, der viser, hvor alvorlig skaden er.
Skalaen går fra rød for kritiske skader over gul og grå til et spørgsmålstegn for forhold, der bør undersøges nærmere:
RØD – Kritiske skader
Skader ved bygningsdelen, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Dette svigt kan medføre eller kan allerede have medført skader på andre bygningsdele.
GUL – Alvorlige skader
Skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. Dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdele.
GRÅ – Mindre alvorlige skader
Skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.
? – Mulige skader
Forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det er en skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade. Derfor bør du afklare den mulige skades omfang og konsekvenser. Hvis du vælger at købe ejendommen uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen.
Kort sigt er, når den bygningssagkyndige ud fra sin indsigt og erfaring skønner, at skaden udvikler sig negativt inden for en periode på op til cirka 2 år. Det kan være meget individuelt, hvordan en skade udvikler sig. Det kan være væsentligt hurtigere end 2 år. Det er også muligt, at den negative udvikling allerede er begyndt.
Hvad dækker tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten dækker de synlige og tilgængelige bygningsdele. Det vil sige, at den sagkyndige gennemgår:
•Tag og tagkonstruktion (det tilgængelige)
•Ydervægge og facade
•Krybekælder og fundament (synlige dele)
•Indvendige overflader, trapper og vinduer
•Vådrum i det omfang, de er tilgængelige
•Afløb, vand og ventilation – dog kun overordnet
•Indeklima
Formålet er at give køber et overblik over ejendommens fysiske stand på besigtigelsestidspunktet – og at give sælger en vis ansvarsbegrænsning, hvis der opstår skjulte fejl efterfølgende.
Hvad dækker tilstandsrapporten ikke?
Her er det vigtigt at lytte godt efter. Tilstandsrapporten har en række klare og juridisk definerede begrænsninger, som kan få stor betydning for dig som køber.
Skjulte og utilgængelige konstruktioner
Den bygningssagkyndige må kun vurdere det, der er synligt og tilgængeligt uden at foretage indgreb i bygningen. Hulrum, bagvæg bag isolering, tilmurede rum og lignende undersøges ikke. Det betyder, at der kan gemme sig fugt, råd eller svamp bag en tilsyneladende intakt facade.
Tekniske installationer
El, vvs og ventilation er ikke en del af tilstandsrapporten. Her er det elinstallationsrapporten, der er relevant – men heller ikke den giver et komplet billede, da den primært vurderer el-sikkerheden. Skjulte VVS-problemer, nedslidte rør og defekte ventilationsanlæg vil sjældent fremgå af nogen af rapporterne.
Småforhold under bagatelgrænsen
En af de mest undervurderede begrænsninger er den såkaldte bagatelgrænse. Fejl, der koster under ca. 6.000-8.000 kr. at udbedre, registreres som 'småforhold' og fremgår ikke af tilstandsrapporten. Problemet opstår, når der er mange af dem. Ti småforhold til 7.000 kr. stykket bliver hurtigt 70.000 kr. – og hverken sælger eller ejerskifteforsikring hæfter for disse og ej heller den byggesagkyndig.
Planforhold og servitutter
Tilstandsrapporten siger ingenting om lovligheden af til- og ombygninger, ulovlige byggearbejder, tinglyste servitutter, jordforurening eller lokalplanforhold. Det er selvstændige områder, som kræver en grundig gennemgang af ejendommens dokumenter.
Energi og fremtidigt vedligehold
Rapporten registrerer nuværende skader – ikke hvad der vil ske om to, fem eller ti år. Behov for udskiftning af tag, vinduer, varmesystem eller facaderenovering vil typisk ikke fremgå, medmindre der allerede er synlige tegn på det.
Hvad bør du gøre som køber?
En tilstandsrapport er et nyttigt udgangspunkt, men den er ikke tilstrækkelig som eneste grundlag for dit boligkøb. En erfaren køberrådgiver gennemgår ikke bare rapporten, men vurderer hele boligens tilstand – herunder de forhold, som den bygningssagkyndige ikke har haft mulighed for eller pligt til at vurdere.
Hos Calcon Consulting tilbyder vi professionel køberrådgivning, hvor vi gennemgår tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke og ejendommens øvrige dokumenter – og supplerer med en selvstændig byggeteknisk vurdering af boligen. Det er vores erfaring, at vi regelmæssigt finder fejl og mangler, som ikke er medtaget i tilstandsrapporten.
Resultatet er, at du som køber har et realistisk og fuldstændigt billede af, hvad du køber – og hvad det vil koste dig at komme i mål med boligen. Det er den information, du har brug for, inden du sætter din underskrift.
Opsummering
Tilstandsrapporten er et vigtigt, men begrænset dokument. Den dækker synlige skader på tidspunktet for besigtigelse – intet mere, intet mindre. Skjulte konstruktioner, tekniske installationer, småforhold under bagatelgrænsen, planforhold og fremtidigt vedligehold er alle blinde vinkler.
Ønsker du en grundig og uvildig gennemgang, inden du køber bolig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om vores køberrådgivning.